De Europese Commissie heeft met betrekking tot het reeds gerealiseerde centrumproject Damplein in Leidschendam uitgesproken, dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun door de gemeente.
Om het door de kredietcrisis vastgelopen project vlot te trekken, besloot de gemeente in 2009 de grondprijs voor de betrokken ontwikkelaars te verlagen. De gemeente was van oordeel dat de veranderde omstandigheden een nieuwe marktconforme grondprijs rechtvaardigden. De betrokken private ontwikkelaars moeten volgens de Europese Commissie nu € 6,9 mln. met rente terugbetalen. Tegen de uitspraak is beroep aangetekend.
De uitspraak inzake Damplein Leidschendam inhoudelijk
Het centrumproject in Leidschendam kwam door de krimpende woningmarkt de afgelopen jaren onder druk te staan. Daardoor verlaagde het publiek-private samenwerkingsverband – 50% gemeente plus 50% consortium van ontwikkelaars – de eerder overeengekomen verkoopprijs van de grond en schold ook bepaalde bedragen kwijt voor het consortium, waardoor alsnog gestart kon worden met de bouw.
Deze maatregelen leverden echter volgens de Commissie een duidelijk voordeel op voor het consortium, iets wat onder normale omstandigheden nooit had gekund, aldus Brussel. Zo nam de gemeente het risico van een krimpende woningmarkt over, terwijl het consortium dit risico had moeten dragen, meent de commissie.
Daarbij komt dat Leidschendam ‘geen stedelijk achterstandsgebied is dat te lijden heeft van marktfalen’. Sterker nog, er waren volgens de commissie ook nog andere gegadigden om het project uit te voeren. ‘De steun was dus niet nodig om het project gerealiseerd te krijgen’.
De uitspraak is hard aangekomen bij gemeenten en marktpartijen. Men vreest een remmende werking op de ontwikkeling van vastgoedprojecten nu de mogelijkheden voor gemeenten om ‘wat aan de grondprijs te doen’ onder druk zouden staan.
Wordt de Europese soep zo heet gegeten als nu opgeschept?
Uit de omschrijving van de casus blijkt al dat er veel meer aan de hand is dan alleen het simpel verlagen van een grondprijs aan al dan niet markconforme omstandigheden.
De gemeente was via de PPS-constructie zelf voor 50% betrokken als partij. Daarnaast ging het niet alleen om aanpassing van de grondprijs maar ook om het kwijtschelden van bedragen. Met de constatering van de Commissie dat er geen sprake was van marktfalen en er andere gegadigden waren voor de realisering van het project, trekt de Commissie de stelling van de gemeente dat sprake was van een marktconforme verlaagde grondwaarde – terecht – openlijk in twijfel.
Dat de Europese Commissie onder deze omstandigheden concludeert dat sprake is van staatssteun is dan ook niet zo verbazingwekkend en in die zin huilen de betrokken partijen krokodillentranen.
Hoe grondprijzen verlagen zonder het risico staatssteun?
Om te voorkomen dat een verkooptransactie van de overheid door “Europa” wordt aangemerkt als een vorm van staatssteun, geldt vanuit de Europese regelgeving eigenlijk alleen maar de voorwaarde dat de verkoopprijs de marktwaarde betreft.
Deze marktwaarde is niet de door de overheid vastgestelde grondprijs maar de waarde van de gronden uitgaande van een onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden openlijk op de markt worden aangeboden, de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en, de aard van de gronden in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.
Bij een openbare aanbieding en de daarbij tot stand gekomen verkoopprijs wordt al snel verondersteld dat aan deze voorwaarden is voldaan. Vaak echter moet achteraf – na totstandkoming van een transactie – worden vastgesteld of de prijs marktconform is en niet leidt tot staatssteun.
In dat geval dient de gemeente een onafhankelijk taxateur in te schakelen die aan de hand van referentiegegevens en met een goede onderbouwing de marktwaarde van de gronden taxeert. Bij verkoop van de gronden tegen minimaal de aldus getaxeerde waarde is staatssteun niet aan de orde.
De rol van SAOZ in deze
Gezien de huidige marktomstandigheden is het in veel gevallen niet uitgesloten dat een gemeente grondprijzen naar beneden bijstelt. Als dit onderbouwd plaatsvindt met een onafhankelijke taxatie van de huidige marktwaarde, hoeven gemeenten niet beducht te zijn om door Europa op de vingers getikt te worden.
De gecertificeerde taxateurs van SAOZ voeren met regelmaat dergelijke taxaties uit voor gemeenten en andere overheidsinstanties, zodat deze goed beslagen ten ijs kunnen komen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp (j.marskamp@saoz.nl).
