Recente jurisprudentie laat een verschuiving zien in het perspectief van waaruit moet worden beoordeeld of een vermeend planschade veroorzakende situatie door een aanvrager kon worden voorzien.
Niet het nieuwe bouwplan maar (planologische) verwachtingen zijn maatgevend
Uit de recente uitspraak ECLI:NL:RVS:2013: CA2026, ABRS 05-06-2013, Zundert 1, 201206254/1/T1/A2 kan worden afgeleid dat ook bij de beoordeling van de vergoedbaarheid (voorzienbaarheid) van planschade een planologische vergelijking moet worden gemaakt, met in dat geval als peildatum het moment van aankoop van de onroerende zaak door een aanvrager.
Bewaren van historische (plan)documenten is belangrijk
In de casus Zundert claimt een aanvrager planschade als gevolg van de realisering van een school en gymzaal, op gronden met een agrarische bestemming. Vast staat, dat deze aanvrager planologisch nadeel ondervindt van de ontwikkeling, wanneer deze situatie wordt vergeleken met de oorspronkelijke agrarische situatie. Vast staat ook, dat de bouw van deze nieuwe school en gymzaal niet kon worden voorzien. Volgens bestendige jurisprudentie, tot nog toe, (zoals LJN-AT0550, ABRS, 16-3-2005, Echt-Susteren, 200404015/1) zou de conclusie hebben kunnen zijn dat deze aanvrager het vast te stellen bedrag aan planschade volledig vergoed zou krijgen. Immers, zo was de redenering, het onderhavige bouwplan was niet te voorzien.
In ECLI:NL:RVS:2013: CA2026, ABRS 05-06-2013, Zundert 1, 201206254/1/T1/A2, zien we een lang verwachte verschuiving in beoordelingsperspectief. Dezelfde ABRS heeft immers ook meermalen gesteld dat bij het bepalen van de vergoedbaarheid van planschade maatgevend is, wat een aanvrager op het moment van aankoop redelijkerwijs kon verwachten. Impliciet heeft de ABRS daarbij steeds voor ogen gehad dat moet worden gekeken naar de omstandigheden ten tijde van aankoop die bepalend waren voor de te verwachten waardeontwikkeling van het object van aanvrager. In de uitspraak Zundert is dan ook gesteld dat de aanvrager geen school met gymzaal hoefde te verwachten, maar wel woningbouw. Gelet hierop komt het gedeelte van de waardevermindering veroorzaakt door de bouw van de school en gymzaal, in plaats van woningbouw, voor vergoeding in aanmerking. Hieruit blijkt derhalve dat voor voorzienbaarheid vrij breed wordt gekeken naar wat een aanvrager oorspronkelijk ten tijde van aankoop kon verwachten.
Bewaren van plandocumenten en planpublicaties
Wij gaan er vooralsnog vanuit dat met de uitspraak Zundert de basisrechtsregel bij beoordeling van voorzienbaarheid van planschade overigens niet is gewijzigd. Of sprake is van voorzienbaarheid moet nog steeds worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is echter nog niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. De gemeente dient derhalve niet alleen een archief bij te houden van historische formele plandocumenten maar ook van historische beleidsdocumenten, met de daarbij behorende publicaties.
Goed archiveren en onderzoek bespaart tijd en kosten
Een goed (plan)archief is de basis voor een goede beantwoording van de vraag of een aanvrager recht heeft op vergoeding van planschade. Echter een goed (plan) archief heeft pas nut wanneer de planschadeadviseur maar ook de gemeente, aanvrager en derde-belanghebbende (ex 6.4a Wro) dit archief weten te vinden en te gebruiken. Alleen dan kunnen tijd en kosten worden bespaard.
Meer weten?! Neem dan contact op.
