Twee recente uitspraken op 23 februari 2022 bevestigt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de al eerder ingezette “Oost-Gelre-lijn” met betrekking tot tijdelijk genoten planologisch voordeel. Bij het vervallen van dergelijke mogelijkheden heb je als eigenaar al snel het nakijken, ook als het gaat om schadevergoeding in de vorm van planschade.
Uitspraak Hulst
In deze zaak, die speelde in de gemeente Hulst (23-02-2022, ECLI:NL:RVS: 2022:570), ging het om een perceel in eigendom bij de aanvrager waarop ten tijde van de aankoop een bestemming lag die een hoveniersbedrijf annex tuincentrum toeliet. In eerste instantie is die bestemming in een nieuw bestemmingsplan gewijzigd in “detailhandel” met de functieaanduiding ‘tevens een tuincentrum’, waarbij de Afdeling in een eerdere uitspraak al uitgemaakt had dat dit betekende dat alle vormen van detailhandel waren toegestaan.
Nadat de gemeente de “fout” ontdekte – nota bene door een initiatief van de eigenaar – bracht zij met gezwinde spoed een nieuw bestemmingsplan in procedure en kreeg de locatie een bestemming waarbinnen nog slechts een hoveniersbedrijf, tuincentrum en kwekerij mogelijk waren. De schade wegens het vervallen van de detailhandelsbestemming was door de taxateur van aanvrager gewaardeerd op ruim 8 miljoen euro.
Nadat de ingediende aanvraag om omgevingsvergunning om ter plaatse onder meer twee supermarkten onder te brengen geweigerd was wegens strijd met redelijke eisen van welstand, diende de eigenaar een planschadeclaim in. Vergeefs, zo blijkt. De Afdeling overweegt over het vervallen van tijdelijk genoten voordeel (de detailhandels-bestemming):
“Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd.”
De omstandigheid dat de aanvrager geprobeerd heeft om de mogelijkheden te benutten doet daaraan niet af:
“Dat [appellante] gedurende vier jaar tevergeefs pogingen heeft ondernomen om het voordeel van het bestemmingsplan “Buitengebied Hulst” te gelde te maken maakt dit niet anders. Het mislukken van deze pogingen is geen gevolg van de bestemmingswijziging, maar van de strijdigheid van de aanvragen om een omgevingsvergunning met de redelijke eisen van welstand. De gevolgen hiervan komen daarom voor rekening van [appellante].”
De eigenaar staat dus gewoon met lege handen en is letterlijk terug bij af, namelijk een tuincentrum. De Afdeling acht dit redelijk: zo gewonnen, zo geronnen, lijkt het adagium.
Uitspraak Heumen
In de uitspraak betreffende de gemeente Heumen (23-02-2022 ECLI:NL:RVS:2022:549) bevestigt de Afdeling deze lijn opnieuw. De omstandigheid dat deze aanvrager slechts korte tijd het voordeel genoten heeft acht de Afdeling niet relevant:
“Uit de rechtspraak van de Afdeling valt af te leiden dat een bestuursorgaan de weigeringsgrond over het vervallen van een tijdelijk voordeel ook mag tegenwerpen als de aanvrager het voordeel slechts gedurende een betrekkelijk korte periode heeft genoten. In de schriftelijke uiteenzetting in hoger beroep heeft het college verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:436), waarin het ging het om een periode van bijna drie maanden. De duur van de periode is op zichzelf niet relevant.”
Brengt de Omgevingswet hierin verandering?
Het antwoord op de vraag of het nieuwe nadeelcompensatiestelsel van de Omgevingswet op dit punt “vriendelijker” is voor de eigenaar, lijkt puur juridisch met “nee” te moeten worden beantwoord. Aangezien het in deze gevallen om “directe schade” gaat en het Omgevingsplan als vervanger van het bestemmingsplan daarvoor de “schade-oorzaak” wordt, verandert de systematiek niet veel. Wél kan van belang zijn, dat gemeenten ná de invoering van de Omgevingswet geen nieuwe bestemmingsplannen meer als ontwerp ter inzage kunnen leggen. Wellicht dat dan over die boeg toch ruimere mogelijkheden tot benutting van de aanwendingsmogelijkheden ontstaan, maar dat is vooralsnog onzeker.
De moraal van het verhaal
Bent u eigenaar van een pand of perceel met een later verkregen lucratievere bestemming dan tijdens de eigendomsverwerving, dan is het zaak ‘dit cadeautje zo snel mogelijk uit te pakken’ want als de gemeente vóór die tijd de lucratieve mogelijkheden weer planologisch onmogelijk maakt of terugdraait, staat u met lege handen en heeft u ook wat planschade betreft het nakijken. In een tijd dat het snel voorbereiden en realiseren van projecten door uiteenlopende omstandigheden bepaald geen sinecure is – gestegen bouwkosten, onzeker toekomstperspectief, stikstofproblematiek en noem maar op – lijkt dat een bijna onmogelijke opgave.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
