Om ‘planschadeneutraal’ bestemmingsplannen te wijzigen, is het raadzaam verschillende scenario’s te laten onderzoeken en zo de ‘nulbalans’ te vinden.
Feitelijk bestemmen
In onze adviespraktijk zien wij – mede door de actualiseringsplicht – regelmatig dat gemeenten oude bestemmingen willen gaan afstemmen op de huidige feitelijke situatie. Enkele voorbeelden hiervan zijn het terugbrengen van de planologisch maximale bouwhoogte naar de feitelijke aanwezige hoogte, het aanbrengen van (strakkere) bouwvlakken, en het laten vervallen van onbenutte gebruiksmogelijkheden.
Direct planschaderisico
Eigenaren die hun papieren uitbreidingsplannen verloren zien gaan, kunnen echter een aanvraag om een directe planschadetegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro indienen, waardoor gemeenten geconfronteerd kunnen worden met een ongewenst planschaderisico.
Het bestemmen conform de feitelijke situatie past weliswaar bij een goede ruimtelijke ordening, doch op planschaderisico’s zit men veelal niet te wachten. Het conserveren van de feitelijke situatie leidt immers niet tot financiële voordelen, en de uit te keren planschadetegemoetkomingen kunnen niet worden afgewenteld.
Alternatieven zijn het conserveren van de oude planologische mogelijkheden, aangezien dit het minst planschadegevoelig is, of het overwegend conserverend bestemmen met verwerking van enkele gewijzigde beleidsinzichten.
Hoogste waarde
Indien geen sprake is van een financiële buffer of een afwentelingsmogelijkheid op een derde, is het dus raadzaam de voorgenomen planologische verandering ‘planschadebestendig’ te maken.
In de praktijk blijkt bijvoorbeeld dat een object niet altijd zijn hoogste waarde ontleent aan buitensporig ruime uitbreidingsmogelijkheden. Een horecalocatie met een relatief beperkte bebouwbare oppervlakte kan een meerwaarde hebben bij een uitbreidingsmogelijkheid met één of twee extra bouwlagen, maar niet altijd door vier extra bouwlagen.
In een dergelijke situatie is het raadzaam verschillende varianten te laten doorrekenen, en te laten bekijken bij welke planologische beperking er geen nadeel meer is te verwachten. Dit kan per object en per locatie verschillen.
Een ander voorbeeld is een bestaande woonwijk met overwegend woningen in twee bouwlagen met een kapconstructie. In hoeverre kan men ‘ongestraft’ de planologisch maximale nokhoogte terugbrengen?
Hierbij spelen dan zowel directe als indirecte planologische effecten een rol. Indien zowel de mogelijkheden van het eigen perceel als die van het buurperceel worden beperkt, kan dit immers een direct nadeel opleveren en tegelijkertijd een indirect voordeel. Interessant is dan te weten wanneer zich per saldo geen voor tegemoetkoming in aanmerking komend planologisch nadeel meer zal voordoen.
Nulbalans
Door in een planschaderisicoanalyse verschillende scenario’s te laten doorrekenen kan men de zogenaamde ‘nulbalans’ vinden, en daardoor de planschaderisico’s van een nieuw plan zo gering mogelijk houden.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
