Bij directe planschade is het vaststellen dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie vaak niet het grootste punt. Vervolgens moet aan de hand van een taxatie de omvang van het eventuele nadeel vastgesteld worden. Dit kan nog wel eens verrassend uitpakken.
Het planologische nadeel
De planvergelijking bij directe planschade – een planologische mutatie die het eigen perceel betreft – is uitgaande van de maximale mogelijkheden in de oude en nieuwe situatie meestal niet het meest gecompliceerde. Veelal is objectief goed vast te stellen wat de veranderde bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden zijn. Zo kan bijvoorbeeld het aantal bouwlagen teruggebracht zijn in de nieuwe situatie. Ook kan een bepaalde functie, zoals bijvoorbeeld detailhandel, niet langer toegestaan zijn in het getroffen object waar dit voordien wel het geval was.
De omvang van het nadeel
Vervolgens moet worden vastgesteld of het geconstateerde nadeel heeft geleid tot vermogensschade en zo ja tot hoeveel.
Dan komt het aan op de waardering van het object in de oude en de nieuwe situatie. Het verschil tussen beide situaties betreft vervolgens in beginsel de planschade.
Dit lijkt eenvoudig, maar leidt vaak tot complexe taxaties en verschil van inzicht wat wel of niet kan en kon in het object en tegen welke kosten.
Een voorbeeld
Stel dat een pand met een woonbestemming (gestapelde woningbouw) in de oude situatie op grond van de aanvullende werking van de Bouwverordening tot 15 m hoog mocht zijn en in de nieuwe situatie maximaal 9 m. Ter plaatse staat echter een bestaande woning met een kap met een hoogte van 7 m en een goothoogte van 3 m en een bebouwd oppervlak van 75 m2 op een kavel van 100 m2, alles in een stedelijke omgeving met hoge bebouwingsdichtheid.
Hoe om te gaan met de waardering van dit object?
Bij de waardering wordt eerst het bestaande object (de oude woning) per peildatum gewaardeerd, uitgaande van de feitelijke situatie en toestand ter plaatse.
Vervolgens wordt aan de hand van een exploitatieopzet bezien wat de waarde van het object zou zijn, uitgaande van de maximale bebouwings- en gebruiksmogelijkheden in de oude situatie. Hierbij wordt bezien wat de ter plaatse toegestane appartementen in 5 lagen (voor het gemak uitgaande van 3 m per bouwlaag) aan opbrengst zouden kunnen genereren. Hierop dienen echter zaken als sloopkosten, bouwkosten, financieringskosten, winst en risico op in mindering gebracht te worden. Het eventuele positieve saldo dat resteert is in beginsel de waarde in de oude situatie en maatgevend, mits deze hoger is dan de eerder vastgestelde waarde van het bestaande object.
Daarna wordt een soortgelijke berekening uitgevoerd uitgaande van de bebouwings- mogelijkheden in de nieuwe situatie, waarbij nog appartementen kunnen worden gebouwd in maximaal 3 lagen, maar ook de bouwkosten en andere posten lager zijn. Ook hier komt een (residuele) waarde uit in de nieuwe situatie. Alleen als deze waarde lager is dan de waarde van de bebouwingsmogelijkheden in de oude situatie dan wel lager dan de waarde van het object in de bestaande toestand, is er sprake van in beginsel voor vergoeding vatbare planschade. Vervolgens vindt dan nog de toets plaats of er sprake is van passieve risico-aanvaarding en in hoeverre de schade krachtens het normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager dient te blijven.
Bijkomende aspecten
Behalve de waardering en berekening van bouwkosten kunnen ook andere zaken een rol spelen bij dit soort taxaties. In hoeverre staat bijvoorbeeld andere regelgeving in de weg aan de gewenste maximale invulling, zodat deze reeds daarom niet tot de mogelijkheden behoort?
Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de onmogelijkheid woningen toe te voegen op de peildatum wegens harde woningbouwcontingenten. Ook willen afdwingbare parkeernormen op de peildatum nog wel eens roet in het eten gooien. Als per te realiseren appartement 1,2 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden, betekent dit in ons voorbeeld al snel dat de bouw van een ondergrondse parkeergarage in de berekeningen moet worden meegenomen. Dit zet een positief exploitatieresultaat vaak behoorlijk onder druk en kan zelfs tot negatieve waarde leiden.
Vaak blijkt een object dan ook alsnog de hoogste waarde te ontlenen aan de bestaande feitelijke situatie. In die gevallen is er – ondanks een duidelijk vastgesteld planologisch nadeliger situatie – alsnog geen sprake van voor vergoeding vatbare planschade.
Het gaat in al deze gevallen om specialistische waarderingen die een specifieke deskundigheid en kennis van zaken vragen. De bedragen en daarmee de belangen zijn juist bij directe planschades vaak groot. Een brede ervaring op dit gebied helpt dan zeker.
Meer weten of behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?!
Neem dan contact op met Hans Marskamp.
