Bij planschadetaxaties is niet de feitelijke situatie bepalend voor de waardering maar de planologische situatie. Als deze twee verschillen en de feitelijke bewoning en het gebruik afwijken van de planologische situatie, heeft de taxateur het nodige te motiveren.
De waardering van een bedrijfsobject
Over een bedrijfsobject, in de vorm van bijvoorbeeld een stal, kantoor of bedrijfshal, in het kader van planschade heeft de ABRS zich in 1997 al eens uitgelaten (ABRS 13 maart 1997, Welschap BR 1998/854). De Afdeling overweegt dat een bedrijfsmatig object zijn waarde in hoge mate ontleent aan de aanwendingsmogelijkheden ervan. Zaken als uitzicht, geluid en privacy spelen bij het bedrijf als zodanig slechts een ondergeschikte rol, althans voor zover deze de exploitatie (de productiviteit en/of de bedrijvigheid) als zodanig niet wezenlijk nadelig beïnvloeden. Waar dit aan de orde is, wordt bij de waardering dan ook onderscheid gemaakt tussen het bedrijfsdeel en de eventueel bijbehorende dienstwoning. Vaak wordt alleen uitsluitend de dienstwoning gewaardeerd en het bedrijfsgedeelte buiten de waardering gelaten. De ABRS heeft dit ook bevestigd, onder meer in de uitspraak Hoogeveen (19 juli 2006, nr. 200510225/1, Gemeentestem 2007, 7265).
De bedrijfswoning
Zaken als privacy, uitzicht, hinder en dergelijke zijn wel relevant voor de bij het bedrijf behorende bedrijfswoning, al is de gevoeligheid van een bedrijfswoning voor deze aspecten minder groot dan bij een burgerwoning het geval is. Bij een burgerwoning staat het wonen en het genot daarvan voorop. Bij een bedrijfswoning is het woongenot weliswaar niet onbelangrijk, maar wel ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand behoort.
Niet voor niets krijgt een bedrijfswoning qua milieuhygiëne een minder vergaande bescherming tegen onder meer geluid- en stankhinder dan een burgerwoning. De waarde-gevoeligheid van een bedrijfswoning voor deze aspecten is daarmee ook veel minder groot (zie in dit verband ABRS 27 februari 1997, BR 1998/677 en ABRS 30 mei 2007, Drimmelen, zaak 200608652/1). Het voorgaande neemt niet weg dat ook een bedrijfswoning in beginsel door een planologische mutatie een waardevermindering kan ondergaan welke op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking komt.
De plattelandswoning
Sinds 2013 kennen we daarnaast de ‘plattelandswoning’. Het gaat om een regeling voor woningen die wat betreft gebruik worden afgesplitst van de veehouderij. In de woning woont een derde die niet of niet langer functioneel is verbonden aan de agrarische inrichting. Zo’n woning krijgt geen bescherming tegen geur van het bedrijf, op voorwaarde dat de gemeente de woning her-bestemt als plattelandswoning. Zo’n woning vormt geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de eigen veehouderij en wordt beschouwd als onderdeel van de inrichting, ook al is hij afgesplitst. Maar de bestemming als plattelandswoning wijzigt niets aan de bescherming tegen geur van omliggende veehouderijen. De Wet plattelandswoningen gold ook voor luchtkwaliteitseisen. Op dit onderdeel is de wet onderuit gegaan bij de rechter. Voor luchtkwaliteit is de wet in strijd met de Europese richtlijn 2008/50/EG.
Hoe om te gaan met de waardering van deze objecten?
Bij de bepaling van de waardevermindering worden in de regel twee taxaties gemaakt: één uitgaande van de oude planologische situatie en één uitgaande van de nieuwe planologische situatie. Het verschil tussen beide waarderingen is in beginsel de planschade.
Niet zelden wordt een voormalige boerderij of bedrijfswoning op een bedrijventerrein feitelijk bewoont als burgerwoning door iemand die geen enkele relatie heeft of had met het al dan niet nog aanwezige bedrijf ter plaatse. Planologisch echter is nog steeds sprake van een bedrijfswoning en dient deze ook als zodanig gewaardeerd te worden.
Voor de taxateur ontstaat hier een spanningsveld en moet deze erop bedacht zijn de ‘bedrijfswoning’ niet in twee opzichten ‘af te straffen’. Immers, de bedrijfswoning wordt door zijn bestemming en relatie met het bijbehorend bedrijf veelal al lager gewaardeerd dan een vergelijkbare woning bestemd als (vrij te verkopen) burgerwoning. Dit is reeds van invloed op de omvang van het nadeel omdat er een relatie is tussen de waarde van het object en de omvang van de waardedaling.
Wanneer daarnaast – gelet op het feit dat het om een bedrijfswoning gaat – tevens een geringere waardedaling zou worden vastgesteld, bestaat het gevaar dat de status van bedrijfswoning dubbel van invloed is op de vast te stellen waardedaling van het object. Het is dan ook zaak dat de taxateur zich bij de waardering hiervan bewust is en een goede balans vindt tussen beide aspecten. Bij de plattelandswoning is het wellicht nog gecompliceerder. Is dit een tussenvorm? Waardeer je deze als dienstwoning of toch meer als burgerwoning ? Ook is de mate van planologisch mogelijke hinder (niet de feitelijke hinder dus) van belang en van invloed op de waarde. Op en top maatwerk derhalve.
Het gaat in al deze gevallen om specialistische waarderingen die een specifieke deskundigheid en kennis van zaken vragen. Een brede ervaring op dit gebied helpt dan zeker.
Meer weten of behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
