De snelle opkomst van flitsbezorgers en de daarbij behorende ‘darkstores’ stellen gemeenten voor fikse uitdagingen. De overlast door deze darkstores en daarmee de weerstand van de omgeving groeien. Is het wegbestemmen van de gebruiksfunctie een optie? Of zijn er dan financiële consequenties?
Planologie
Gelet op het stelsel van toelatingsplanologie zoals verankerd in de Wro, is het voor een groot aantal bestemmingen in stedelijk gebied op voorhand niet uit te sluiten dat het gebruik van een pand als zogenaamde darkstore (en voor flitsbezorging) bij recht planologisch mogelijk is. Gemeenten staan dan voor de keuze om dit gebruik – voor zover ongewenst – bijvoorbeeld door middel van een paraplubestemmingsplan of specifieke bestemmingsverandering te verbieden. Zodra er sprake is van een planologische mutatie, komt ook de vraag om de hoek of deze mutatie wellicht leidt tot (directe) planschade als gevolg van de aantasting van de gebruiksmogelijkheden van het betreffende vastgoedobject.
Waardering van een darkstore
In het geval dat de mogelijkheid om een object te gebruiken als een darkstore met flitsbezorging komt te vervallen, is dit theoretisch in ieder geval te beschouwen als een planologisch nadeel omdat de aanwendingsmogelijkheden worden beperkt. In die zin is de planvergelijking vrij overzichtelijk. Vervolgens is de vraag of dit nadeel ook een waardevermindering tot gevolg heeft. Dat is alleen het geval als het vervallen van het gebruik als darkstore daadwerkelijk leidt tot een lagere waarde van het object. Voor specifieke “gewilde” gebruiksmogelijkheden, kan de waarde hoger zijn dan gemiddeld indien die functie op weinig plaatsen is toegestaan. De waarde kan verder toenemen als de schaarste toeneemt. En bij darkstores lijkt deze trend ingezet te zijn.
Resterende gebruiksmogelijkheden
Belangrijk is wel dat een object specifieke geschiktheid heeft voor een darkstore (zichtbaarheid, bereikbaarheid voor (vracht)auto’s en fiets, gemakkelijk laden/lossen, ruimte om fietsen te parkeren etc.). Deze specifieke aanwendingsmogelijkheden vertalen zich in de huurprijs. Een dergelijk object zou in de huidige markt dus zomaar zijn hoogste waarde kunnen ontlenen aan het gebruik als darkstore. Het meest interessante gebruik bestaat dan juist uit de weg te bestemmen functie. De resterende gebruiksmogelijkheden bieden minder potentieel. Doordat het aantal mogelijke gebruikers afneemt, zal het langer duren voordat het object opnieuw is verhuurd en ook zal de huur mogelijk moeten worden verlaagd. Dit kan ook gevolgen hebben voor het bruto aanvangsrendement (BAR) en daarmee voor de waarde van het betreffende vastgoedobject.
Afhankelijk van de grootte van het object kan een paar euro lagere huurwaarde per m2 en/of een paar tiende procentpunten hogere BAR zo maar tot een waardeverschil leiden van tienduizenden euro’s per object.
Weet wat u doet
Een oplettende vastgoedeigenaar kan bij het wegnemen van de gebruiksmogelijkheid van zijn pand als darkstore bij de gemeente op de stoep staan met een planschadeclaim. Een succesvolle claim kan een olievlekwerking tot gevolg hebben. Het is dus goed om als gemeente geen ondoordachte stappen te nemen en de risico’s van te voren in te schatten en in te kaderen. Als je denkt: “het loopt wel los” kun je wel eens op de koffie komen.
SAOZ kan als deskundig adviesbureau op het gebied van planschade daarbij behulpzaam zijn.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
