In “Grondzaken in de Praktijk” van februari 2017 staat een interessant artikel over de waardering van de ondergrond van zonneparken. In den lande ziet men immers op steeds meer locaties grootschalige zonneparken verrijzen op voormalige bedrijfslocaties of agrarische gronden.
Juridische ondergrond zonneparken
Zoals terecht geconstateerd in het betreffende artikel worden de gronden voor een zonnepark lang niet altijd in eigendom verworven, maar is ook vaak sprake van huur of een zakelijk recht. Dit heeft alles te maken met de exploitatietermijn van zonneparken die vaak tussen de 15 en 25 jaar ligt. Daarbij wordt de bestemming soms gewijzigd, soms tijdelijk gewijzigd of wordt er gewerkt met een dubbelbestemming.
Op welke gronden worden zonneparken aangelegd?
Zonneparken worden bij voorkeur aangelegd op locaties die zodanig zijn in te richten dat deze niet voor publiek toegankelijk zijn. Daarbij kan het gaan om weilanden, oude vuilstortlocaties, maar ook bijvoorbeeld gronden aangewezen en soms ook al bestemd als bedrijventerrein. Diverse gemeenten hebben aanzienlijk hectares bedrijventerrein op voorraad (en op rente) liggen en zien in een aanwending als zonneparken een redelijk alternatief gebruik en mogelijk een verdienmodel.
Hoe wordt omgegaan met de marktwaarde van de gronden?
De gronden waarop zonneparken worden gerealiseerd vertegenwoordigen een waarde. Vraag is wel aan welk gebruik de gronden hun hoogste waarde ontlenen. In het artikel wordt aangegeven dat “de businesscase van zonne-energie nog zo fragiel is, dat nauwelijks tot geen middelen beschikbaar zijn om een vergoeding voor het grondgebruik te betalen”.
De genoemde residuele waarde-methode, waarbij inkomsten en kosten tegen elkaar afgezet worden en het eventuele positieve saldo de grondwaarde aangeeft, is maar beperkt bruikbaar in deze. Gelet op de subsidie-afhankelijkheid van de exploitatie en het vaak maar juist sluitend krijgen hiervan, resteert residueel geen reële marktwaarde voor de grond. Op sommige locaties worden zonneparken niet voor niets afgeblazen, omdat men het financieel niet rond krijgt.
Hoewel de exploitatie van een zonnepark zich goed lijkt te lenen voor een waardering met behulp van de DCF-methode, kleven ook hieraan gebreken en bezwaren. De inkomstenkant is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de energieprijs. En hoe ga je om met de exit-yield in deze?
Ook de vergelijkingsmethode lijkt in deze nog weinig soelaas te bieden. Er zijn immers niet of nauwelijks transacties bekend waarbij gronden voor dit doel verhandeld zijn.
Verder wordt in een aantal gevallen de marktwaarde van de gronden ook niet bepaald door het gebruik als zonnepark, maar ontlenen de gronden wellicht juist hun hoogste waarde aan het huidige gebruik of de huidige bestemming.
Vervolgens komt de vraag aan de orde hoe in dit verband om te gaan met zakelijke rechten zoals erfpacht of een opstalrecht. Welke waarde dien je hier aan toe te kennen?
Marktwaarde bepalen? Waarom?
De marktwaarde van de gronden kan nodig zijn in het kader van herziening van een exploitatieplan, in het kader van WOZ. In het kader van onteigening wellicht zelfs.
Uit het vorenstaande blijkt wel dat iedere waardering van ondergrond van zonneparken maatwerk betreft en van geval tot geval kan verschillen. Ruimtelijke en waarderings-technische aspecten komen hierbij samen. Dat is juist het snijvlak waarop de taxateurs van SAOZ zich graag bewegen en zij kunnen u op dit vlak dan ook van dienst zijn.
Meer weten of behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
