Bij het maken en uitvoeren van woonruimtebeleid is er vaak aandacht voor het aspect “planschade”, tegenwoordig “nadeelcompensatie Omgevingswet” genoemd. Minder bekend is dat ook titel 4.5 Awb om de hoek kan komen kijken.
Invloed van het “klassieke” nadeelcompensatierecht op woonruimtebeleid
Ik schreef er al over in 2021 (nieuwsbrief) en de huizenmarkt is in de tussentijd zeker niet afgekoeld. Huizenprijzen stijgen, nieuwbouwprojecten worden hortend en stotend ontwikkeld en nieuwkomers op de huizenmarkt staan voor enorme uitdagingen om passende en betaalbare woonruimte te vinden. De invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 lijkt vooralsnog weinig soelaas te bieden.
Vanuit mijn praktijk kan de vraag worden gesteld of de mogelijke nadeelcompensatierisico’s voor overheden een beperkende rol kunnen spelen bij het ontwikkelen en toepassen van woonruimtebeleid. Te meer omdat sinds 1 januari 2024 het nadeelcompensatierecht is vastgelegd in artikel 4:126 Awb.
Het nadeelcompensatierecht van artikel 4:126 Awb en woonruimtebeleid
In het eerste lid van artikel 4:126 Awb is bepaald dat, indien een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft, het bestuursorgaan de benadeelde desgevraagd een vergoeding toekent.
Het is breed bekend dat dit égalitébeginsel een zelfstandige aansprakelijkheidsgrondslag is in het geval van schade bij infrastructurele werkzaamheden en verkeersmaatregelen.
Minder bekend is dat dit artikel een bredere werking kent. Immers, de reikwijdte ziet toe op iedere rechtmatige uitoefening van een publiekrechtelijke bevoegdheid of taak, uitgezonderd de schadeoorzaken genoemd in artikel 15.1 Omgevingswet.
Zoals ik in 2021 al schreef, kunnen de instrumenten van de Wet “Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur” aangemerkt worden als een schadeoorzaak zoals bedoeld binnen het stelsel van nadeelcompensatie. De vraag is of en zo ja in welke mate de inzet van deze of vergelijkbare (woonruimte)instrumenten ook in de praktijk hebben geleid tot een wezenlijke toename van aansprakelijkheidsstellingen ex artikel 4:126 Awb.
Woonruimtebeleid en nadeelcompensatiegevolgen in de praktijk
Het korte antwoord op deze vraag lijkt te zijn dat er geen of in ieder geval geen wezenlijke sprake is van een toename van nadeelcompensatieaansprakelijkheidsstellingen als gevolg van de inzet van instrumenten ter waarborging van kwaliteiten en kwantiteit van de gemeentelijke woonruimtevoorraad.
Wij kennen een praktijkvoorbeeld van een wijziging in de lokale regelgeving waarbij een verbod op kamerbewoning zonder vergunning werd ingevoerd. Dit resulteerde voor een vastgoedbezitter in de noodzaak om huurovereenkomsten te beëindigen en verhuiskosten te vergoeden aan de huurders. De vastgoedeigenaar meende dat de gemeente deze kosten, ten titel van het stelsel van nadeelcompensatie, diende te vergoeden.
Aandachtspunten voor de praktijk
De enkele omstandigheid dat de entree tot het stelsel van nadeelcompensatie openstaat, betekent nog niet dat er ook een recht op nadeelcompensatie ontstaat. En gegeven de kennelijk beperkte impact van deze wet- en regelgeving op de nadeelcompensatiepraktijk lijkt deze conclusie nog steeds gerechtvaardigd. Desalniettemin blijft het goed om de vinger goed aan de pols te houden en bij voorkomende gevallen in ieder geval tijdig de eventuele nadeelcompensatieaspecten van (nieuwe) beleidsvoornemens te betrekken bij de interne (belangen)afwegingen. SAOZ kan u daarbij ondersteunen.
Meer weten over deze materie?! Neem dan contact op met Peter van Bragt.
