De Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur treedt volgend jaar in werking en geeft gemeente de mogelijkheid een zelfbewoningsplicht op te leggen. De betreffende woningen mogen dan na verkoop gedurende vier jaar niet worden verhuurd aan derden, behoudens een vergunning van de gemeente. Dat kan voor de gemeente een financieel risico betekenen. Maar hoe schat je de omvang hiervan in?
Lagere verkoopwaarde
Door de regeling kan nadeel ontstaan zowel bij de belegger als bij de verkoper/eigenaar. Bij deze laatste kan het gaan om een geringere (verkoop)waarde van zijn woning. Immers de koper/belegger is bereid een hogere prijs te betalen voor een woning die hij kan ‘verkameren’ dan voor een woning die hij zelf moet bewonen. Sterker nog, de koper/belegger haakt af en de verkoper/eigenaar houdt alleen de ‘normale’ voor zichzelf verwervende koper over, die niet meer dan de ‘normale’ marktwaarde voor de woning over zal hebben. Precies het doel van de regeling, maar betekent dit dat de eigenaar-verkoper wat betreft die lagere verkoopwaarde met lege handen staat?
Juridische grondslag voor verhalen van schade
Via de weg van de Huisvestingsverordening en de niet verleende-vergunning voor verhuur aan derden heeft de eigenaar/verkoper een ingang om schade te claimen via het stelsel van nadeelcompensatie. Ingeval de gemeente de weg kiest van een (paraplu)bestemmingsplan om kamergewijze bewoning of woningsplitsing tegen te gaan, heeft de eigenaar via de planschade een ingang om zijn schade te verhalen. De gemeente loopt in die zin dan ook in beide gevallen een financieel risico. Maar hoe schat je de omvang hiervan in?
Waardeverschil tussen een ‘vrije woning’ en woning met zelfbewoningsplicht
De totaal te genereren huurinkomsten kunnen per woning en afhankelijk van aantallen bewoners/huurders uiteenlopen. Een verschil in huuropbrengsten tussen een voor kamerbewoning geschikt gemaakte woning of een zelf te bewonen woning, kan in “gekapitaliseerde” vorm in dat laatste geval leiden tot een lagere waarde van een woning, en daarmee tot schade. De waarde van een verhuurde woning wordt in de regel getaxeerd aan de hand van de te genereren jaarlijkse huurinkomsten en de te hanteren rentevoet c.q. “rendementseis” ofwel “Yield”. Daarbij geldt dat hoe hoger het risicoprofiel van de exploitatie is, hoe hoger de rendementseis is die een belegger zal stellen en hoe lager de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor (en daarmee hoe lager de waarde).
De mogelijke waardedaling wordt groter al naar gelang de betrokken woning een groter woonvloeroppervlak heeft, dat gemakkelijker in delen verhuurd kan worden. Als voor het verhuren van woningen aan individuele personen aanpassingen aan de woning moeten worden verricht, kunnen de kosten daarvan bij een taxatie in aanmerking genomen worden. Een grotere aantal bewoners is ook van invloed op de kosten van het te plegen onderhoud.
Hoe bepaal je de waardedaling en de schade?
Het verschil in gekapitaliseerde huurwaarde tussen kamerbewoning en zelfbewoning kan aanzienlijk zijn, maar kent in de markt een ‘natuurlijke’ begrenzing. Wij schatten in dat de meerwaarde uiteindelijk doorgaans niet meer bedraagt dan circa 10% van de prijs die een “reguliere” koper voor de woning wil betalen. Als een verkoper geen “genoegen zal nemen” met deze 10% aan meerwaarde, zal de koper/belegger naar verwachting afhaken en verder kijken en elders tot aankoop overgaan. Woningsplitsing is immers in de huidige situatie vaak in grote delen van de omgeving en op meer plaatsen mogelijk.
Als de aanwezigheid en vervolgens de omvang van dergelijke schade moet worden ingeschat, vraagt dit om specifieke kennis en ervaring zowel wat betreft de waardering als het schadevergoedingsrecht. U bent dan bij SAOZ, als specialist op het gebied van planschade en nadeelcompensatie, maar ook met eigen taxateurs en rentmeesters, aan het goede adres.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
