De transformatie van bestaande panden naar nieuwe functies lijkt planschade-technisch een redelijk eenvoudige operatie: het bouwvolume verandert immers niet, dus hoezo planschade? Toch kunnen er bij gebruikswijzigingen nog wat voetangels en klemmen zijn die het beste in de voorfase onderkend kunnen worden.
Verandering is onrust
Bij de transformatie van bijvoorbeeld een oude school, een winkel of kantoorgebouw naar appartementen binnen het bestaande bouwvolume lijkt er wat betreft planschade op het eerste oog niet zoveel aan de hand. Voor fysieke factoren als uitzicht, bezonning, schaduwwerking verandert er immers niets. Maar op moment dat er iets verandert in de woonomgeving blijken mensen toch vaak vast te houden aan het bestaande en kan de nieuwe situatie weerstand oproepen. Het zal niet de eerste keer zijn dat een aanvrager de oude school en het gebruik daarvan voor zichzelf verkiest boven het nieuwe gebruik voor bewoning. Immers: “’s avonds was er nooit wat te doen”, “die kindertjes overdag vonden we wel gezellig” en “in de vakanties was het heerlijk rustig”. We kunnen in die zin putten uit onze eigen adviespraktijk rond recente transformaties van kantoorpanden in steden als Zwolle, Leeuwarden, Rotterdam etc. Zo lazen we recent nog in “De Limburger” dat de gemeente Stein bijvoorbeeld na protest uit de buurt afziet van een experimentele woonvorm in een voormalige school.
Wat verandert er eigenlijk?
Op het eerste gezicht vermindert vaak de hinder als ter plaatse gewoond gaat worden in plaats van bijvoorbeeld het gebruik als school of het gebruik voor detailhandel. Toch kan dit genuanceerd liggen: het gebruik voor bewoning is immers naar zijn aard volcontinu, in principe 24 uur per dag, terwijl het gebruik als bijvoorbeeld school of winkel naar zijn aard een minder continu karakter heeft. Hoe vergelijk je deze appels en peren met elkaar?
Goed nieuws is dat de situeringswaarde over het algemeen positief wordt beïnvloed als het gaat om een functiewijziging naar wonen in relatie tot de bestaande woonomgeving. Immers in een woonwijk woont men veelal het prettigst als er niet te veel wezensvreemde elementen of afwijkend gebruik aanwezig is. Privacy is echter een heel ander hoofdstuk. Door het continue karakter van woongebruik staat voor de omgeving de privacy vaak sterker onder druk dan bij een meer ‘intern gericht’ gebruik als kantoor of school. Ook kan het aanbrengen van raamopeningen in een gevel waar dit voorheen niet het geval was de privacy nadelig beïnvloeden, zonder dat het bouwvolume verandert. Zoals uit de hiervoor genoemde casus in Stein wel blijkt vormen bijzondere woonvormen in dit soort vrijkomende panden een verhaal apart en stuit het vaak op weerstand.
Hoe schat je dit alles op waarde in het kader van planschade?
Vooropgesteld: een aanvrager c.q. bewoner in de omgeving van een ontwikkeling hanteert bijna altijd de oude feitelijke situatie als zijn vergelijkingskader. In het kader van planschade is nu juist de maximale invulling bepalend voor waarmee men in de oude situatie rekening had te houden. Als bijvoorbeeld die school viel onder een maatschappelijke bestemming met veel bredere gebruiksmogelijkheden (tot bijvoorbeeld een verzorgingshuis aan toe), is er al een heel ander uitgangspunt dan alleen het feitelijk gebruik. Daarom is waardering uitgaande van de oude planologie ook een specialistische vorm van waarderen die de nodige ervaring en een ‘lenige geest’ vereist.
Natuurlijk is voorkomen beter dan genezen en verdient het veruit de voorkeur van tevoren in kaart te brengen of er sprake is van planologisch nadeel en zo ja over welk bedrag het dan ongeveer gaat. Door als gemeente ook hier aan verwachtingsmanagement te doen, kan men de procedure om tot een transformatie te komen versoepelen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
